重磅！暂停12年的房企再融资恢复

转自：第一财经资讯

11月28日晚间，重磅暂停再融资恢证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”，房企复在股权融资方面推出调整优化5项措施。重磅暂停再融资恢

具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、房企复恢复上市房企和涉房上市公司再融资、重磅暂停再融资恢调整完善房地产企业境外市场上市政策、房企复进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、重磅暂停再融资恢积极发挥私募股权投资基金作用等。房企复

“上市房企再融资暂停始于2010年10月份。重磅暂停再融资恢当年4月，房企复国务院发布了被称为‘新国十条’的重磅暂停再融资恢通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房企复房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、重磅暂停再融资恢再融资和重大资产重组。房企复同年10月，重磅暂停再融资恢证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。”一位券商地产首席分析师对第一财经表示，此后房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

针对股权融资放开，此前业内早有预期。德邦证券地产首席分析师金文曦近日就预测，信贷、债券融资、股权融资“三支箭”将进一步释放。

恢复并购重组及再融资

一周前，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示：“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

一周后，支持政策落地。证监会28日晚间宣布5项措施，涉及并购重组、再融资以及境外融资等多个方面。

具体来看，一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

“过去十二年间，境内上市房企基本失去再融资功能。这一次放开对地产企业而言是重磅利好。虽然大家此前已有预期，但证监会公布的举措十分具体，预计地产股还将进一步反映。”前述分析师对记者分析称。

促进房地产盘活存量

上述5项举措内容具体，目的也非常明确。

“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”证监会新闻发言人28日晚间表示，证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

前述分析师对记者表示，此次放开并购重组，上市房企既可以并购企业也可以并购项目，资金用途也规定得十分详细，境内境外政策同步。

“但措施也有所保留，明确是限于盘活存量，不允许用于拿地拍地、开发新楼盘，旨在盘活存量。”他表示，同时政策继续鼓励用REITs盘活房企存量，并明确地产PE可以作为合格金融机构去盘活资产，鼓励机构来组织PE基金去处理项目。

近期地产融资“三支箭”连发，为房地产市场恢复发展提供极大支持。“信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的‘三支箭’。2018年央行等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资，债券融资作为政策组合中的‘第二支箭’，可帮助改善民企融资环境，缓解民企信用收缩问题。”金文曦分析称，房地产行业信用收缩，“第二支箭”协同“第一支箭”，促进民营房企融资修复。而伴随政策进一步推进，他预计股权融资端也将进一步松绑。

据记者了解，房地产再融资暂停始于2010年国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”）。其中要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，明确“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

前述地产分析师告诉记者，彼时房地产市场利润率高、稳定性强，涉及上下游企业多，资金倾向于向房地产市场倾斜，这就会导致对其他实体产业融资能力的挤压。而且，房地产融资越多，拿地越猛，房价就会越高。

不过，伴随近期监管部门接连出台地产融资支持举措，业界对地产股权融资放开也早有预期，易会满一周前的发声，也让业界对股权融资松绑更加期待。此次证监会公布5项措施，则标志着地产融资“第三支箭”正式落地。

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