滨江、绿城豪掷百亿夺热门地块 杭州首轮集中土拍分化加剧

4月25日深夜，滨江百亿历时约14个小时鏖战之后，绿城轮集杭州2022年首批集中供地收官。豪掷化加从成交结果来看，夺热共有59宗地块成交，门地1宗地块流拍，块杭总成交价826.8亿元，州首中土平均溢价率为6.4%。拍分

对于此次土拍的滨江百亿情况，中指研究院浙江分院常务副总高院生分析称：“杭州今年首批集中供地虽然热度分化，绿城轮集但整体表现依然较好。豪掷化加这主要是夺热由于本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松，同时溢价率最高仅12%，门地且部分板块最高限价有所提升，块杭开发商利润有保障。州首中土此外，杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。”

房地价差可观，滨江、绿城“凶猛”抢地

“滨江杀疯了！”昨天一上午斥资171亿元、接连拿下10宗地使得成为业内瞩目的焦点。

“到处都是滨江集团和它的朋友们。”杭州业内人士戏称，滨江集团此次超越绿城成为全场拿地之王，无疑是最大的赢家。

从昨天8时30分至深夜22时，此次杭州土拍大战在一天内出让60宗地块，滨江集团独自狂揽11宗地块，拿地比例占到18%，成交总额合计184亿元。滨江集团竞得铁路北站单元地块、翠苑单元地块、云城单元地块、杭州未来科技城138号地块等优质地块。

除了滨江集团外，素有“杭州一哥”之称的绿城集团拿下7宗地块，位居此次土拍中房企拿地数量的第二位，成交总额合计146.4亿元。

对比去年来看，滨江集团的策略明显由保守变得激进。去年同期，滨江集团并未大手笔拿地并且对盈利前景表示担忧，滨江集团董事长戚金兴曾表示“努力做到1%-2%的利润率”。而今年杭州对土拍规则进行调整，给开发商预留了更多利润空间，也是滨江集团大肆扩储的原因。

杭州业内人士表示，此次杭州土拍的利润率较为可观，即便达到中止价也为开发商预留了空间。据克而瑞测算，23宗封顶成交地块的平均地房比（楼面价/房屋销售均价）约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上。以本轮单价最高的钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块为例，该地块平均楼面价为45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，地房比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。

同时，和其他城市以国企和城投平台为成交主力不同，此次杭州土拍表示出以民营和国企二分天下的特征，除了滨江集团和绿城厮杀激烈外，重仓杭州的众安、越秀、德信、建发等房企也相继补仓。

分化加剧，由热转温

值得一提的是，此次杭州土地市场表现出了极大的分化趋势，热门地块遭到房企的争抢，而冷门地块只能以底价成交。

就热门地块来看，钱江新城二期的四堡七堡单元JG1404-47地块起始价高达38亿元，是此次土拍中起始价最高的土地，但是仍吸引了近20家房企参拍，经过38轮竞价触及中止价。而奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块，在正式开拍前就已经触顶，有34家房企进入一次报价区间，最终由摇中该地块，总成交15.57亿元。

对此，高院生表示：“此次杭州土拍成交热度分化明显。此次集中供地推出的60宗宅地中，仅有1宗地块流拍，流拍的地块周边邻近厂房等，微环境欠佳；25宗地块底价成交，所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域；而23宗地块因封顶而进入一次性报价环节，所在区域主要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板块。”

从表象上看，此次杭州土拍竞争激烈，对外呈现“火爆”的局面，但是细究数据来看，杭州土拍热度相比去年第三批集中供地热度是有所下降的。

克而瑞浙江区域分析人士称：“相比去年底土拍的明显回温，杭州今年首批集中供地呈现‘由热转温’的趋势。此次封顶率降至40%，回到2020年水平。从封顶地块数量占比来看，本轮供地共有23宗地块溢价封顶，并进入一次性报价环节，封顶地块数量占比39.6%，和去年第三批集中供地的71%相比，土拍热度明显下滑。

“在此次土拍中，超4成地块底价成交。从底价成交占比来看，本轮集中供地共有25宗地块底价成交，占本批次所有地块的43%，占成功出让地块的74%。同时，本轮供地中，临平新城临乔路以东、吴郭街以北地块因无人报价流拍，这也是杭州集中供地以来出现的首宗流拍地块。” 克而瑞浙江区域分析人士称。

从纵向对比杭州土地市场有所降温，但是从横向对比来看，高院生表示：“综合来看，与目前已经进行集中供地的城市相比，杭州今年首批集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好，供应的60宗地块中仅1宗地块流拍。更深层次的原因还是杭州这座城市的房地产市场韧性更强，在当下行情下，对于热门区域或板块的项目去化依旧有保障，为企业发展提供了良好的现金流。”

另外，从此次杭州土拍规则来看，杭州在土拍规则上做出了调整，采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号，而是通过线下“一次报价+摇号”方式，并“以次高报价原则确定竞得人”，这种竞得方式在全国尚属首例。其中，“提高新房销售限价”“取消勾地”“次高价得”这些做法也使得杭州土地市场热度降温，表现得更加温和、平稳。

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