自如客不“自如”

文/乐居财经 张林霞

近日，自如多位网友爆料，自客疫情期间北京、自如上海自如逆市涨房租，自客涨幅达10%，自如甚至还有人遭遇了20%、自客30%的自如涨幅。

正常来说，自客考虑到市场价格浮动、自如通货膨胀、自客租房市场淡旺季等因素，自如每年房租有一定涨幅。自客

但是自如，有自如租客表示，自客过去两年续租时，自如租金涨幅大多在3%以内，如今因为疫情搬家不方便，涨幅高达10%，让人难以接受。更有甚者，租金涨幅不够透明，同一套房屋不同房间的租金涨幅甚至会存在不小差距。

针对本次“涨租风波”，自如方面6月7日回应，主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素，导致涨幅超过平均水平，让租客对涨幅的感受较为强烈。

从自如的回应中可以看出，总言之，自如每年需要给予业主租金一定的增幅，因此，涨价看起来也不可避免。自如管家曾表示，租金如果一直是原价，那么公司第一不挣钱，第二公司跟业主谈签约也不好谈。

然而，有媒体报道，北京的一位业主表示，他已经向自如出租房源5年了，但是中间房租不仅没有涨价，反而还曾被自如“压价”。

在黑猫投诉平台上，也有业主投诉称，自如强迫业主降租，否则就单方面毁约，但解约后自如不仅拒绝按照合同赔付两个月租金，还一边收着租客的房租，另一边停付给业主的租金。此外，在该平台关于自如不履行保洁和服务也不退款的投诉，高达1200多条。

贝壳研究院数据显示，5月份全国重点40城的租金水平同环比均微跌，其中34个城市租金仍低于2019年同期，包括一线城市北京、广州、深圳在内的租金仍低于2019年同期。显然，这并不能支持自如因“市场价格走向”带来房租上涨的说法。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，目前市场需求也相对疲弱，全国的房租在疫情反复期间有所下降，从市场供求的角度来讲，也应该降价促销。因此，在当前背景下，无论是从市场需求层面，政府监管层面还是人情道义层面，自如涨价都是说不过去的。 

除了涨房租以外，在上海疫情期间，自如还因为无法履行对合租租客每月两次的保洁服务，和租客之间产生服务费纠纷。

作为目前长租公寓的龙头企业，自如创立于2011年，2016年脱离链家独立运作。业务范围已覆盖北京、上海、深圳、杭州、南京、广州等10大城市，不仅收获了百万租客、数十万业主，一度也备受资本市场青睐。

2018年1月，自如获得了来自腾讯投资、红杉中国、融创中国、华平投资、泛投资等知名投资方共计200亿元人民币的融资。截至2020年3月，自如已经历了4轮融资。自如的最后一轮融资发生在2020年3月，软银愿景基金投资了10亿美元。

但从2018年起，长租公寓领域就屡屡爆雷。在2020年11月，蛋壳公寓曝出现金流危机，多地的蛋壳公寓租户被迫退租。长租公寓市场遭遇“冷场”，自如也在其后两年时间里，没有获得过新的融资。

长租公寓行业中，亏损已是普遍现象。疫情影响下，更是让这个行业雪上加霜。根据今年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团业绩，2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，2021年尽管同比增长23%，但收入依旧只有疫情前的一半水平。

与链家、等中介公司不同，自如不收取中介费，其商业模式是先从业主手中收房，再经统一装修后出租给租客，利润主要来自规模化复制后的租金差，某种意义上来说，自如更像是一个二房东。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁的“二房东”模式在商业伦理上存在着天然缺陷，这类平台上只有一套房几年的转租权，收益就靠差价，所以作为企业，它们自然是利用一切条件来涨价。吃租金差价的模式，最终必然导致它们在租金方面加速上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尤其是在疫情期间，由于租客不好找，这时平台便需要现有的租客承担起更高的成本。长租公寓在自身压力很大、部分房源没有租出去的情况下，就会通过房租上涨来转嫁成本。

近日，《北京市住房租赁条例》正式通过，并将于2022年9月1日起施行。《条例》对租金调控、租赁经营与服务、整治“二房东”问题等均作了相应规定，从坚持租购并举，保护租赁关系，规范租赁市场、保护群众权益等方面，对租赁市场进行全面规范。

政策上来讲，北京租赁市场价格涨幅是设定了红线的，规定“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，基于此，长租公寓平台续约自动涨价的比例设定在10%，再加上一方面企业预留了一定的盈利空间，另一方面比例限定使得租房涨幅不会加大太多，有利于保障很多青年群体住有所居，同时也有利于规避一些长租公寓企业胡乱抬高租金的市场乱象，进而促进租赁市场健康平稳发展。

作为长租公寓的龙头，自如在长租模式上进行了一定的创新，但是自如也一度被爆出涨房租问题，并且曾经因为租房甲醛超标、暗藏偷拍摄像头的“隐私门”、将中水接入自来水等事件引起网络热议。

现如今，对于自如来说，如何保住租客们的信任变得尤为重要了。

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