借买楼名义，南都物业成韩芳母子的“提款机”

文/乐居财经徐酒眠

为（603506.SH）建设总部大楼，提款机俨然成为了近几年韩芳日程表上，借买最为重要事宜之一。楼名

三年前，义南业成韩芳搭上何赛飞的都物妹妹夏赛丽，牵线南都物业与赛丽地产共同开发西湖西侧、韩芳报先寺东南侧的提款机杭政储出[2019]46号地块，作为总部办公大楼。借买为此，楼名韩芳大手一挥，义南业成划出了2.3亿资金提供给赛丽地产合作该项目成立的都物子公司丽郡置业，年利率为7.2%。韩芳

然而，提款机翘盼的借买搬迁总部大楼计划，在双方合作不到一年就告吹了。楼名南都物业不仅因为当初这笔“蹊跷”的借款收到了上交所发出的监管函，还自此走上了向赛丽地产追讨借款的道路。

此前为修建总部大楼遗留的问题未清，韩芳又相中了新的总部大楼选址。11月8日晚，南都物业披露对外投资暨关联交易公告。

据此，南都物业拟以8525.98万元的代价，受让控股股东浙江南都产业发展集团有限公司（简称“南都产发集团”）的一家子公司17%股权，以此参与投资双桥（云谷）单元XH0205-17地块，建设总部大楼，计划后续投资总额为不超过3亿元。

这则公告刊出后，投资者在各大投资交流平台议论纷纷，唱衰情绪充斥着评论区：

“看似投资，实际是南都物业帮助南都集团套现”、“韩芳为什么不卖股票呢，卖了自己的股票去收购多好”、“怎么光打上市公司的主意”、“上次买大楼证监会给办了，这次买大楼怎么就一点不涨记性呢”……

投资者情绪不高，牵连南都物业维持了连续多天上涨的股价回落。11月10日，其股市收跌1.72%，报11.97元/股，市盈率（TTM）13.19，总市值22.48亿元。

当日晚间，南都物业再次对这项对外投资暨关联交易，刊发了一则补充公告，强调这笔交易的必要性与公允性。然而个别网友似乎并不买账，甚至在补充公告下留言：“都是利益输送”。

近千万“倒手”差价

南都物业从南都产发受让的公司，为浙江谷尚智能科技有限公司（简称“谷尚智能”），成立于2020年5月底，目前的注册资本与实缴资本均为1亿元。

谷尚智能一共有7位股东，其中南都产发集团认缴出资1700万元，持股占比17%，位列第三大股东。南都产发集团则由韩芳及儿子韩诚，分别持股99.9001%、0.0999%。

从谷尚智能近期的财务报表来看，2021年以及今年前4个月的净利润处于亏损状态。尽管如此，南都物业依旧给出了高于17%净资产的收购价格。

根据公告，截至2022年4月30日，谷尚智能经审核的净资产约为4.28亿元。以此计算，南都产发集团的17%股权，所占净资产约为7281.98万元。对比此次8525.98万元的转让价格，较净资产高出1244万元。

南都物业在公告中解释，截至目前，南都产发集团作为股东，已向谷尚智能合计投资7650万元，包括谷尚智能实缴注册资本及根据项目进度投入的增资款。即便如此，南都产发集团在这波关联交易中也“赚”了约875.98万元的差价。

南都产发集团对于谷尚智能17%股权转让作价8525.98万元，南都物业公告表示，评估增值主要因为在建工程和无形资产有所增值，前者计入了资金成本，后者是土地使用权价值根据市场情况有所增加。

简而言之一句话，定价公允合理。

根据公告，南都物业需要在交易生效起的五个工作日之内，一次性全额将收购款打到南都产发集团的账户上。

“自己投资撑不住了，甩给上市公司承担了。”投资者的质疑并非空穴来风，事实上南都产发集团此前的两笔股权质押已透露出缺钱境况。

去年的12月和今年的9月，南都产发集团曾两度向金融机构出质南都物业股权融资。截至目前，其累计质押了南都物业2700万股股份，占其持股数量的41.84%，占南都物业总股本比例的14.38%。而质押股份市值，合计约为3.8亿元。

合作股东拖欠工程款

冠名科技公司，谷尚智能的经营范围包括智能的研发、工业机器人制造等。不过，谷尚智能的核心资产却是一块地皮。

2020年6月，成立一个月的谷尚智能通过竞拍，以8970万元取得了双桥（云谷）单元XH0205-17地块的土地使用权。据公告介绍，该地块总建筑面积为29.39万平方米。其位于杭州城西科创大走廊的云谷片区，北部是阿里云计算大数据产业园。

该地块规划建造17幢建筑，由谷尚智能股东之一浙江栖江科技有限公司控股股东——杭州西湖城市建设投资集团有限公司——负责代建。

入股谷尚智能后，南都物业可使用其中3幢建筑（地上建筑面积约为3.78万平方米）作为总部大楼使用，同时将委派一名董事参与经营决策，对其中3幢建筑的建设及装修具有决定权。

该项目的开发进度如何？南都物业未有过多信息披露，不过该项目已经出现合作股东拖欠工程款的情况。

项目未结，昔日的合作伙伴已走上对簿公堂之路。

今年5月份，南都产发集团伙同其中3位股东作为原告，向法院起诉了谷尚智能的另一位股东——杭州子巨自动化设备有限公司（简称“子巨设备”），案件缘由是子巨设备未按期足额支付谷尚智能工程款，以履行股东义务。

根据《杭州市西湖区人民法院民事裁定书》（（2022）浙0106诉前调确1258号），子巨设备未在9月30号之前付清工程进度款，因此其在谷尚智能的14%股权，将由南都产发集团、杭州微风堂文化创意有限公司、浙江天能建设发展有限公司，以及杭州可泽网络科技有限公司4位原告股东瓜分，各自受让3.5%。

公告称，在此前的股东会议中，股东一致同意，若上述案件胜诉，无论谷尚智能是否引入新股东，南都产发集团以及其他持股人必须将这3.5%的股份出让给新股东或其他股东。而南都物业作为受让方，拟同意承继南都产发集团因上述股东会纪要产生的权利、义务。

南都物业在公告中表示，谷尚智能产权清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况。不过企查查显示，目前子巨设备在谷尚智能的股权尚在冻结之中。

原股东之间的案件纠纷尚未最终结清，南都产发集团就已先行拉南都物业入股，有业内人士猜测，“或许是因为项目‘等米下锅’，而南都产发集团也拿不出钱来了。”

物企重资产投资

作为轻资产运营企业的物企，“主动”投资重资产，南都物业不是行业的唯一。

今年7月初，金科服务也刊发了一则重资产收购公告，从母公司（000656.SZ）手中，收购一批托儿所物业以及相关业务公司，涉资总金额约3.14亿元。

其中的托儿所物业由金科集团开发，包括分别位于重庆、广州及长沙的43项商业物业，总建筑面积为10.82万平方米。不过，还有部分是尚未取得建设竣工证书的项目。

今年5月，宝龙商业（09909.HK）公告，拟从宝龙富闽手中，收购一幢位于上海宝山区的办公大楼，代价8.68亿元。而宝龙富闽正是宝龙商业控股股东宝龙控股的全资附属公司。这笔关联交易公告后的首个交易日，宝龙商业股价一路走低，开盘不到十分钟就下挫超20%，当日收跌24.29%。

“收回物业作自用存在实际困难，以及市场环境及资本市场近日波动。”不到一个月，宝龙商业叫停了这笔关联交易。

再往前追溯，去年9月，烨星集团（01941.HK）也曾出资2276万元，从关联方北京鸿坤伟业房地产开发有限公司手中，收购了北京大兴区的一处物业资产作办公室。

……

物企背道而驰的由轻转重，基本上都是与关联方产生交易。因而，这类交易公告一旦刊出，都逃不脱反向“输血”关联方的质疑。

从股份被质押到出资收购谷尚智能股权，作为独立第三方物企的南都物业，也难逃成大股东“回血包”。

而逮到南都物业一只羊薅，则或许是因为其是韩芳手中最大的赚钱工具。今年前三季度，南都物业实现营业收入13.78亿元，同比增长17.72%；归母净利润1.43亿元，同比增长5.64%。

“此项交易尚须获得股东大会的批准”，收购股权与项目后续投资，南都物业预算近4亿。而数据显示，截至2022年9月30日，南都物业的现金及现金等价物约为2.58亿元。

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