任泽平：房地产步入存量时代，土地财政往房地产税转型是大势所趋

顺势而为才是任泽真正的，时代的平房趋势在哪里？未来的机会在哪里？6月17日20：00，任泽平带来以“点燃希望：寻找中国经济新机遇！地产地产”为主题的步入年中演讲。

任泽平在演讲中提出预言，存量财政房地产步入存量时代，时代税转势区域分化将日益明显，土地行业面临洗牌，往房土地财政往房地产税转型是任泽大势所趋。

他指出，平房房地产长期看人口、地产地产中期看土地、步入短期看金融。存量财政什么样的时代税转势地方房价会涨？很简单，人口流入的土地、不供地的，又赶上货币宽松的。从长期来看，未来中国人口往哪里流动，至关重要！

研究世界上几十个经济体它们上百年的人口流动趋势，他提到几个代表性案例：

比如日本，在过去的100年，东京、大阪、名古屋，日本的三大都市圈的人口是不断地增加的。那么日本1.3亿人，3600万在东京。韩国5000万人，2500万在首尔。韩国日本人地关系紧张，所以说很多人去了大城市。

再看美国，美国人地关系不紧张。过去将近上百年，美国人口也是在不断地往都市圈城市群迁移，在过去的几十年，美国两大海岸线的人口不断地增加，房价在不断地创历史新高，但是美国的广阔中部地区变成了铁锈州，没有新的工厂，没有新的就业，结果房价漫长的阴跌。

为什么，因为大的都市圈城市群更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率，所以这是城市的胜利，这是一种文明的胜利。

再来看中国，在过去的10年，中国的珠三角、长三角城市群常住人口增量超过180万。成渝、中原城市群年均常住人口增量超过65万人，但是东北、西部等区域，近年却持续地出现了人口的净流出。

从省份的角度来看，在2010-2020年，常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南。而甘肃、内蒙、山西、辽宁、吉林、黑龙江6省的人口是不断地萎缩。

最近这10年，深圳、成都、广州年均常住人口增量超过了55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超过了30万，这些城市均为所在都市圈的核心城市，而各个城市开启了抢人大战。

国家最近开始确立了城市群的发展模式。

世界上主要经济体，人口都在往大的都市圈迁移，其实主要问题是，怎么改善我们的城市规划。比如东京78%的人选择轨道交通出行，因为轨道交通的供给比较充足，而北京、上海大约只有百分之二三十的人选择轨道交通出行。大量的人选择自驾这种不效率的出行方式，结果一定会是拥堵和空气污染。所以未来我们应该干什么呢？改善我们的城市规划，加大我们公共交通的供给，让我们城市的布局更加合理。

现在中国的城镇化率64%，跟发达国家80%以上的城镇化率相比，还有巨大的空间，还有十几年。

未来中国住房制度改革的关键，也就是我们怎么实现中国房地产的长期平稳健康发展，关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。

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