优化供地结构、增加住宅供给，深圳将多宗商用地改居住用地

为符合市场需求合理利用土地，优化用地深圳将几宗商业地块的供地供给改居用地性质变更为了住宅地块。

10月18日，结构将多深圳市规划和自然资源局官网发布通告，增加住宅宗商住用将位于龙华新城核心地区、深圳宝安中心区、优化用地宝安国际会展城、供地供给改居光明中心区等多个片区的结构将多多宗地块进行“商改住”规划调整，由此前的增加住宅宗商住用商业性办公用地变更为居住用地。

深圳市将“商用地调整为居住地”的深圳行为并不罕见。毕竟，优化用地“控制商业用地的供地供给改居供应”是深圳这两年在用地供给侧改革的重要趋势。

《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，结构将多2021年度计划供应商服用地占计划供应总量的增加住宅宗商住用4.6%，比2020年供应量减少51%。深圳到《深圳市2021年度建设用地供应计划》中，商务用地仅占计划供应总量的2.8%。

去年7月，深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。计划提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房。

对于深圳此次变更用地性质，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，这是一个很好的现象，因为商用地的供应跟目前的需求有点不匹配了，这说明政府行政效率是市场化的、有效果的。从微观的层面讲，过去一年，如果土拍有商业用地性质的，开发商一般不敢拍，纯住宅的用地卖的才好。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，目前深圳商办已严重过剩。深圳福田、前海等中心区商办空置率提高，若再不改变，按现有规划及开发，深圳还将增加约1亿平方米的商办体量，达到2.6 亿平方米的体量。基于商办空置，利用效率低，加上产业转型以后，新兴企业对办公空间需求减少，互联网+也导致导致需求下降。所以，现在深圳的新思路是控商办，增居住。

由于深圳过去商用地的大量供应，深圳写字楼市场长期处于“供大于求”的状态，空置率走高，净吸纳量却出现下降。

第一太平戴维斯统计的数据显示，截至2022年三季季末，深圳全市净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下，叠加新项目入市影响，全市空置率环比上升0.5个百分点至23.4%。

到2022年第四季度，深圳预计将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应。

深圳主要区域的甲级写字楼存量及未来供应量也相当之高。

戴德梁行统计的数据显示，截止2022年第三季度，罗湖、福田、南山、宝安的甲级写字楼存量分别达54.18万平方米、325.4万平方米、306.7万平方米、26.8万平方米，空置率分别为19.8%、18.5%、27%、29.5%。

南山区今后还将有大量的写字楼供应，而宝安区写字楼空置率水平最高。

深圳近两年“商改住”的地块也多位于宝安、龙华和光明等区域。

去年5月，深圳曾累计将13 宗商服用地或产业用地，变更为居住用地和教育等公配用地，区域范围包括沙田地区、沙湖 - 碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区，不断加大住房供应。

受产业转移、聚集等因素的影响，上述区域商办市场都有存量高、净吸纳量低、空置率高的问题。

在今年深圳第二轮集中供地中，宝中A001-0212地块流拍。该地块位于11号线宝安地铁站旁，地段优秀，但可售住宅面积不到总建面的50%。

当时有深圳房企人士告诉界面新闻：“宝中地块没有企业拿就是商用地占比太高，现在带商办的地块开发商都不会太想拿，回笼资金比较慢。”

在深圳土地市场中，目前商用地对于开发商而言，并不是投资的好时机，南山、福田、罗湖以外的商用地就更是冷门。

李宇嘉认为，现在存量商办调整为居住性质，手续很麻烦，规划、自然资源、住建等部门在规划、用地属性、消防、安全等方面都需要进一步协调，导致一边是存量商办闲置，一边是新市民租赁住房供给短缺，房租高企。与其建成以后再转，不如在用地端就转过来。

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