昆明松绑楼市背后：新房市场低迷，商用房库存去化超90个月

昆明松绑楼市背后：新房市场低迷，昆明商用房库存去化超90个月丨一线

来源： 中房报 中国房地产报 

意见将商业商务用房去化放在政策之首，松绑市场商用提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。楼市

田傲云/发自北京

继郑州、背后兰州等后，新房又一省会城市发布稳楼市新政。低迷

4月16日，房库昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的存去意见》（以下简称“意见”），在加快商业商务用房去化、化超纾解疫情期间房企困难、个月鼓励多种方式回迁安置等方面共计提出25项意见，昆明意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。松绑市场商用

其中“调高住房公积金贷款额度，楼市降低二套住房首付款比例”引发高度关注。背后当地一位房屋中介人士告诉记者，新房意见发布后咨询电话不断，“大多是咨询公积金贷款额度调整、首付比例调整及贷款利率情况的，也有客户关心开发商会不会拒绝办理公积金贷款。”

上述房产中介人士表示，3月以来尽管售楼处带客量有所回升，但客户购买意愿并不高，“此前政策虽然宽松，但支持力度还不够大，都在期待后续有利好政策释放。”

记者了解到，此前，昆明首套自住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于20%；购买、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于50%。同时，昆明市公积金贷款最高额度为双职工缴存家庭50万元，单职工缴存家庭30万元。

“调整后的公积金贷款额度大大降低了购房成本。”购房者张继红对记者表示：“现在昆明新房购房门槛大概在100万元左右，如果按照此前规定，双职工缴存家庭公积金贷款额度最高只有50万元，如果不增加首付，一般都是使用‘商业+公积金’组合贷，现在公积金额度提到80万元，几乎就能解决全部贷款需求了。”

27岁的张继红大学毕业后和妻子双双留在了昆明，工作几年后有了买房的打算。“最近陆陆续续看了些房子，本来是做组合贷，这几天听说出了新政策，调高了公积金贷款额度，这个调整很好。”

除了调整公积金贷款额度外，二套房首付比例也降至30%。根据最新政策，申请二套房公积金贷款的（含原有一套住房贷款已结清），最低首付款比例由50%降低至30%；首次使用公积金贷款的首付不变，仍为20%。

“刚性需求是托底市场的力量，改善性需求才是拉动市场的力量。”亿翰智库方面表示，在新冠疫情反复、经济形势多变的背景下，昆明市场表现较弱，短期内购房者多持观望态度，降低二套房首付比例可拉动改善型需求，但政策的落地效果还要看具体的实施细则以及执行力度。

前述当地房地产人士也表示，早在今年1月份昆明曾出台购房补贴救市，符合条件的硕士、博士首次在昆明购房可享受5万-8万元一次性补贴，但效果并不明显。

从数据来看，昆明当前市场表现偏弱。

克而瑞数据显示，昆明新房市场在一季度传统淡季叠加供求信心持续不足，成交规模环比下降超3成；存量缓慢上升，去化周期大致30个月。在国家统计局发布的最新住宅销售价格变动情况中，2022年3月，昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。

中指院数据亦显示，2022年1~3月，昆明房企TOP20商品房销售金额为142.5亿元，同比下降51.4%；销售面积为121万平方米，同比下降45.3%。从3月份成交来看，商品住宅成交面积38.2万平方米，同比下滑52.1%；但环比来看，市场有转暖迹象。

前述当地房地产人士告诉记者，目前昆明楼市增量需求有限。“2015年开始，受旅居、养老、度假、投资及刚需带动，昆明楼市曾一路走高，有6成房子被外地客买走，导致本地需求提前透支。目前昆明房地产市场低迷，即便政策松绑也难以在短时间内修复市场信心。”

记者也以意向购房人身份了解到，为了促进销售，当地不少楼盘推出了一些打折促销房，如俊发集团共推出了10个楼盘的特价房、工抵房，单价最低至3999元/平方米；除了有特价房，部分项目还有买房送车位活动。

值得注意的是，商业商务用房存量较大也是昆明楼市的一个重要问题，意见也将商业商务用房去化放在政策之首，提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。

中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。

中指研究院昆明公司高级分析师张庆宪认为，意见对昆明楼市具有良好的引导作用，方向性、指导性比较明确。在延续“房住不炒”“三稳”政策的同时，根据昆明楼市情况对症下药，有利于稳定房地产市场基本盘。

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