国企渐成房地产市场主导，专业代建服务商携手入局

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春天已经过半，携手而属于楼市的入局小阳春尚未到来。对于刚过去的国企2021，不少地产人印象深刻：全国300城土地成交金额六年来首次下滑；业内人士抛出“地产进入黑铁时代”的渐成建服悲观言论。

但新的房地时代特征必然带来新的行业机遇：央企、地方国企拿地比例显著提升，产市场主“托底”态势明显。导专数据显示，业代2021年首批集中供地，携手央企、地方国企拿地金额占总金额的46%，这一数据到第二批集中供地时跃升到75.3%，第三批继续维持在72.3%的高位。（数据来源广发证券）

然而，大部分涉足房地产业务的国企并不具备专业的开发管理能力。仅以北京为例，根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会统计，北京市市属国有企业共50家，其中，涉及房地产业务的企业有30家，而以房地产为主业的企业仅8家（数据来源“明源地产研究院”）——也就是说，涉房国企中的大部分，需要专业外部力量助力其完成高质量的房产开发业务。

同理适用于全国11000多家城投公司，在承接地方政府需求和自身经营发展的过程中积累了大量的建设用地，任务繁重，需要专业的开发企业合作或代建服务，保证开发品质及最终结果呈现。

代建企业端数据亦反馈，来自政府和国企的业务已渐成主导。以“代建第一股”绿城管理为例，2021年报数据显示，其来自政府和国企委托方的业务已占到当期在建面积的73.3%，且合作规模、合作方式不断深化。

粤港澳大湾区，一个占地约3300亩的南中国影响力高尔夫住区——九洲绿城·珠海翠湖香山国际花园，见证了珠海红筹国企九洲控股旗下珠海九控地产与绿城管理的精诚合作。这一集绿城经典产品之大成的国际社区，涵盖独栋别墅、联排合院、多层洋房、高层住宅等建筑样态，总户数达4700余户。自面世以来，先后荣获“亚洲十大豪宅”、“ 3.15品质楼盘”、“中国人居环境范例奖优秀试点项目（优秀人居楼盘）”等荣誉称号；2021年更是斩获有“中国建筑界奥斯卡”之称的2021中国土木工程詹天佑奖。截至目前，该项目总销额已突破190亿元，并助力委托方成为当地知名地产品牌，收获经济效益和社会效益的双赢。

此外，国企与代建服务商也在不断打开内容和形式的合作边界，体现出按需定制、多元灵活的服务模式。如台州椒江心海里TOD项目，就是绿城管理与台州市国有企业合作的未来社区项目；又如交投绿城·诸暨镜上云庐，绿城管理与相关合作方以联合体方式中标“设计+代建”，为土地持有人一站式解决设计与开发管理两大难题；泰州交通集团下属的海陵项目，绿城管理与中城建联合中标“开发+施工总承包”，通过优势互补，打通开发上下游环节。

选择与专业代建服务商合作，对国有企业而言至少有以下优势：

1． 国企内部程序合规

1）程序合规：代建服务商的选择一般通过国企招投标产生，在合作初期双方会明确权责划分，涉及项目预算决算、重大决策等都由委托方评审确认，分工明晰、流程合规、风险可控；

2）信用对等：以绿城管理为例，穿透股权结构，其母公司作为现代混合所有制企业，拥有央企征信背书及市场化主体信用，在项目接洽时，能与国企委托方主体对等，在合规审计时，也能让委托方更加安全稳健；

2． 国有资产保值增值

1）风险可控：代建无论从参与方式、合同约束等维度，都只是国有资本采购的第三方服务，收取的也仅是合同约定的“服务费”，不存在股权让渡，不会被质疑国有资产流失；

2）管理赋能：代建依靠管理创造价值，成熟的代建管理能满足委托方对成本控制、节点管控、营销去化等多方面的定制需求，助力控本提效、提升经济效益；

3）资源增值：代建服务商沿袭品牌房企的品质基因，能带来品牌溢价；同时为委托方整合强大的供方体系，及政府、媒体、金融等各方资源，输出全方位知识体系，助力委托方树立标准、培养团队，共同成长。 

3． 提升国企社会效益

1）品质保障：成熟的代建服务商具备完善的产品谱系和优秀的产品品质，助力委托方打造标杆项目，为所在地区带来品质住宅，提升百姓满意度和幸福感，维护国企口碑；

2）利益相关者文化：代建企业本身属于服务方，其“利益相关者文化”能实现委托方、业务、供应商等多方共赢，为社会和产业链上下游提供大量就业机会和发展空间；

3）社会效益：国企也有承担社会责任的使命，如绿城管理是目前国内最大的政府代建服务商，政府代建累计交付面积超3150万㎡，惠及近20万户原住民，与此类代建服务商合作，能助力改善百姓生活条件，赋新城市人居环境，提升国企社会效益。

小结

代建的底层逻辑是赋能，通过代建模式将品质产品和专业服务，与委托方土地、资本投入实现整合，达到效率、效益和价值的最大化。

随着国有企业主体地位愈发明显，与专业代建服务商携手，是国企提高经济社会效益、代建企业把握市场机遇的双向选择。顺应形势、把握风口、积极履职，这是双方未来共同发展的必经之路。

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