去年营收235亿，管理417个商场，王健林的万达商管再度冲刺IPO

首次递表材料遭遇逾期失效后，去年万达轻资产的营收亿管商管平台赴港上市决心未改，并且希望能在今年上半年完成上市。理个林

根据港交所要求，商场商管“失效”后的王健万达3个月内可通过更新资料延续原申请，但才隔了两天，再度4月22日晚，冲刺珠江万达商管重新向港交所提交上市申请书，去年对2021年业绩情况、营收亿管财务数据进行了更新。理个林

最新招股书显示，商场商管2021年下半年万达商管新增37个广场，王健万达总在管项目从2021年6月30日的再度380个增至2021年底的417个，其中，冲刺来自第三方的去年项目增加至132个，占在管商业广场总数的31.7%。

截至2021年末，万达商管母公司在管建筑面积4250万平方米，独立第三方为1644万平方米，合计5895万平方米。

万达商管在招股书中表示：“中国商业运营服务市场较为分散，根据相关资料，截至2020年底，按在管建筑面积计算，我们在全球以及中国皆排名第一，在管面积在中国超过第二名至第十名的总和。”

2019-2021年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）的平均出租率为98.8%，去年下半年出租率有明显回升，从2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。

得益于规模持续扩张与较高的出租率，2021年全年，珠海万达商管实现营收234.81亿元，同比增长36.55%，年内溢利35.12亿元，同比增长215.83%。并且，其盈利能力在持续提升，2019-2021年的毛利率分别为34.1%、36.9%和44.8%。

这背后是公司收入结构的转变，万达商管目前的管理模式分为两种，其中委托管理为万达商管的主要形式，主要为万达集团或独立第三方拥有的万达广场提供商业运营服务，可以向母公司、商户两头获利。

截至2021年底，285家使用委托管理方式，比2021年6月增加5个项目。该管理模式收入164.82亿元，同比增长86.49%，收入占比70.2%，毛利率高达48.2%。

正因为如此，万达商管对万达集团的依赖严重，2019年、2020年及2021年，来自母公司拥有的商业广场项目收入占同期商业运营服务收入的71.7%、67.9%及69.8%。

另外，万达商管在招股书中透露，有部分商业管理项目或产生亏损。2019年、2020年及2021年，分别有53家、65家及19家项目子公司分别录得亏损2.32亿、3.93亿及0.78亿。

万达商管表示，“若该等商业广场持续产生亏损，我们的经营业绩及财务状况可能受到不利影响。”

不过，作为一个轻资产托管平台，即便不利情况出现，也很难出现大规模的业绩波动，并且剥离重资产后，万达商管的负债也大幅度减少。

万达商管资产负债率由2021年6月末的80.4%进一步降低至2021年底的70.9%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3。截止报告期末，公司账上现金及等价物高达188.83亿元。

万达冲击港股IPO的动作始于去年初，彼时万达于港交所摘牌之后已经经历了好几年“冲A”，却宣布放弃A股上市，于2021年3月，决定将轻资产商业运营板块业务进行重组，引入珠江国资委战投正式成立珠海万达商管。

2021年7月2日至8月30日，万达商管按1800亿元估值引入战略投资者，融资近60亿美元，郑裕彤家族、、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人均有参与。

2021年10月21日，万达商管正式向港交所递交上市申请招股书。赴港上市募资用途则是战略投资和收购、用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景等。

在这份失效的招股书中，万达与上述构投资人设定了对赌协议：保证珠海万达商管2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。 如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

从2021年只实现净利润35.12亿元来看，显然并未完成对赌目标。

不过，珠海万达商管认为，他们已经完成了2021年的对赌。“自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，上半年净利润数据参考意义并不大，因为仅下半年就实现净利润约28.5亿元。公司已经完成了2021年模拟口径的净利润承诺。”

今年以来，万达轻资产战略方面动作频频，继续扩张的野心不减。

4月初，万达与鑫苑集团举行战略合作签约仪式，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管。随后，河南房企建业集团也把旗下商业项目运营权交给了万达集团，主要合作方式均为轻资产。

随后，有消息称，万达商管又以轻资产方式，拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，也就是万达商管只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。

规模继续扩张意味着万达商管需要更多的“真金白银”，因此也急需要上市来输血，但在港股地产板块估值不佳之时，即使成功上市也恐难实现预期。

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