济南推行二手房“带押过户” “过桥贷”或成为历史

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

8月17日，带押过户济南市创新推出二手房“带押过户”登记，济南对于存在抵押的推行房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，手房即不用先归还原来的过桥房贷，就可以完成过户、贷或重新抵押并发放新的历史住房贷款。

据济南市委、带押过户市政府新闻发布会介绍，济南目前，推行该模式已在建行、手房工行、过桥等多家银行试点成功，贷或将在全市二手房市场全面推行。历史

激发市场活力

“以往二手房交易成本太高，带押过户周期太长，动辄就要6-12个月，其中赎楼和贷款就占了一半，导致‘卖一买一’的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

目前热点城市既有新市民租房和买房刚需，也有老市民的换房需求，这其中，二手房交易占有重要地位。二手房往往因其小户型、区位优、分布广的特点，容易成为新市民的“上车盘”，并以“连环单”的形式带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的特效。

实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。

“带押过户”将有效减轻“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

值得注意的是，8月15日济南刚刚推出过降低二套住房首付比例至40%的举措，多项利好政策致力于联合发挥推动作用，激发市场活力。

实际上，早在今年8月2日，云南昆明即落地过首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，昆明的该项改革在进行，待业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行，最终实现多银行贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接。

“创新性激发房地产交易活力”正在各地陆续推进，亦是对7月底政治局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”的实践，助力房地产市场平稳健康发展。

“济南此举也是紧跟市场探索支持政策，同时也将在全国范围内起到一定的示范带头作用，不排除后续有其他城市启动或探索出新的优化政策，以多角度举措加速市场修复。” 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示。

金融机构主动配合

在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但也是二手房在市场流通的绊脚石。

据发布会介绍，为改变这一局面，济南市不动产登记中心主动搭台，精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理；与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

为了保障二手房交易的资金安全，济南推出的“带押过户”流程引入了公证“提存账户”环节。即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

关荣雪表示，“提存账户”的做法，在一定程度上保障了交易主体的利益，也降低了二手房交易风险。

据了解，位于济南的工行、建行、北京银行等多家银行通过各种方式为带押房产的过户提供支持，迄今已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）

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